個人信貸

今天理專打來介紹可以跟銀行貸款房貸,但是實際上是拿去做其它獲利更高的投資.
比如說目前房貸利率是2%...但實際上並不是拿去買房子而是把貸款下來的錢拿去買公司債4%.那就淨賺2%.
請問這樣的做法除了有匯率的風險(公司債美金計價)...還有什麼要注意的嗎?

是公司債呢?還是債券基金呢?
公司債還有違約風險,發行公司倒閉等等,
基金則會有價格波動,績效不佳等風險,
另外如果銀行是要求本息攤還,
就要去計算現金流軋不軋得過來,
因為單靠債券利息是無法本息攤還的
boshein wrote:
比如說目前房貸利率是2%...但實際上並不是拿去買房子而是把貸款下來的錢拿去買公司債4%.那就淨賺2%.
請問這樣的做法除了有匯率的風險(公司債美金計價)...還有什麼要注意的嗎?

投資標的可以慢慢討論,但錢怎麼借就要先弄清楚。

貸款年限多長...7年、20年、30年。
怎麼還...本利平均攤還、只還利息(寬限期多長??)
利率高低

我認為重要性 年限(愈長愈好)>寬限期(愈長愈好)>利率(差不多就好)

1.千萬不要投資到一半被雨天收傘,那會很慘。
2.若是本利攤還要一直還本金也是很麻煩的。
投資3百萬,預估年獲利4%.
房貸3百萬,20年,前三年利息2%,

房貸月繳本息試算公式
http://m.home.appledaily.com.tw/loan/rate
前三年寬限期,只付息不還本,月繳5000
過了寬限期,17年需付息還本,月繳17359
如果3年後利率調漲,月繳本息跟著調高

很多公司餐廳店面..生意好財報佳
因資金週轉不靈,無法償還月繳本息
無預警破產倒閉走人,新聞屢見不鮮
為何破產? 問題出在(現金流)虧損

貸款投資要用(現金流)計算投資盈虧
(現金流)的收入:
現在你買1個投資商品,每年預估賺4%,
(現金流)的費用:
A.還本金=房貸20年,每年本金償還5%
B.繳利息=房貸前三年,每年利息繳2%
C.後17年利息=房貸17年利息繳?%--不知道
D.股價?%=先排除不計算投資標的股價漲跌
E.外幣?%=也排除不計算投資標的匯差盈虧
(現金流)的盈虧:
=這投資去年收入扣除去年費用
現金流小虧=目前(能付利息)(無法還本)
現金流大虧=目前(無法付息)(無法還本)
大虧時小心週轉不靈,無法償債,房屋被法拍
去年(現金流)虧損,今年面臨二條路選擇
A.認賠出場,停止投資,清償房貸.
B.再借錢還本息,繼續房貸投資求翻本或法拍
(總結):
前3年現金流收入沒7%繳付本息,別貸款投資.
後17年現金流收入依利率調整,未來不知道.

例如
在去年年初貸款投資此商品,去年收入7%
收入7-費用7=0,去年貸款投資虧0.
收入7,房貸可以付息2,可以還本5.(過關)
在去年年初貸款投資此商品,去年收入4%
收入4-費用7=(-3),去年貸款投資虧損3.
收入4,房貸可以付息2,無法還本5.(辛苦)
去年年初買此商品加外幣USD,去年收入4%,
拿4匯差虧5=虧1-費用7=(-8),去年虧8.
無收入,房貸無法付息2,無法還本5.(等法拍)
如果是自住的房子 理專還打電話來"建議"拿房屋貸款換現金來投資 麻煩可以開除這位理專了

如果是出租(房貸已清) 理專建議來房貸換現金 樓上講的現金流的問題 一定要記住 很重要

只是現在的這類投資都有風險 萬一不保本 或是績效差 要有賠錢或手續費的心理準備

前兩年買了很多高收益基金那時道瓊才1萬8不到 後來到了2萬1 竟然還是賠錢 加上收益才勉強打平

房屋貸款因為還本時間長 很多人會麻痺以為現金流的問題不大 但要小心啊

stdjb wrote:
是公司債呢?還是債券...(恕刪)


是公司債, 比如富國銀行,在選擇上當然會找比較大型穩健的公司,但也沒人敢保證100%零風險.
至於房貸該本利如何攤還,理專是還沒有詳細解說.只是提出有這個投資方式給我參考



住在台北的台中人 wrote:
如果是自住的房子 理...(恕刪)


的確是真對目前自住的房子,小弟目前是沒有任何房貸,也沒有貸款經驗.
四年前,我貸200萬,利率現在升到1.8% , 我全部投到國票金了!
真是有趣又熱門的問題....

請樓主查一下"無風險利率"為何? 搞懂了,算是第一步.

再來就是搞懂"公司債","政府債","高收益債"三者的風險各為何 ? 這是第二步.

如還是認為有利可圖,那就再計算一下,房貸後的投資本金是如何每個月還款? 總共需償還多少利息 ?


其實以上三步嫌太麻煩,那就直接問問理專或銀行本身,為何自己不這樣做 ?!

boshein wrote:
今天理專打來介紹可以跟銀行貸款房貸,但是實際上是拿去做其它獲利更高的投資.
比如說目前房貸利率是2%...但實際上並不是拿去買房子而是把貸款下來的錢拿去買公司債4%.那就淨賺2%.
請問這樣的做法除了有匯率的風險(公司債美金計價)...還有什麼要注意的嗎?


"套利" 投資版月經文之一

樓上已經有人提醒過了,借2%賺4%這麼好的無本生意

理專自己賣房賣腎下去賺都來不及了吧

最後 他們的收入來自交易的業績,不是客戶的利潤 以上

住在台北的台中人 wrote:
如果是自住的房子 ...(恕刪)


"前兩年買了很多高收益基金那時道瓊才1萬8不到 後來到了2萬1 竟然還是賠錢 加上收益才勉強打平
房屋貸款因為還本時間長 很多人會麻痺以為現金流的問題不大 但要小心啊"


嗯....題外話....看到這一段話,我就更想再確認一下"高收益債"的平均年報酬率(5年&10年)


其實個人一直不解的就是,曾幾何時"配息率"成為了"基金"篩選的主要條件?!

更有網友認為"只要配息高,活到老領到老"?? 所以買了一堆高收債 ?!

而各大高收債的官網所列出的"年報酬率"真是這樣的高嗎?!

前不久也是在其它樓層看到,有網友算過自己買的最熱門的幾檔,

多年來平均年報酬也只介於 5~6% ,難道算錯了?!

或許有機會應該開一樓來討論看看....

文章出自: https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=291&t=5127735

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梅志嘉

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